今年以来，我国REITs二级市场表现呈现出调整态势，相关产品价格逐步回归理性。数据显示，截至4月28日，有5只产品跌破发行价。此外，年初至今27只产品平均跌幅为-3.68%。

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业内专家称，此轮下跌既受经营业绩下滑等客观情况影响，也受经营业绩负面信息被过度解读和反应等非理性因素的影响。但长期来看，随着市场经济活动稳步复苏，叠加基础资产本身所具有优良质素，REITs各资产类型板块有望迎来基本面复苏，我国公募REITs依然具备较强的投资价值。

二级市场价格回归理性

长期投资价值显现

今年以来，我国REITs二级市场出现调整，价格逐步回归理性。数据显示，截至4月28日，年内已有21只REITs产品跌破2022年末价格，仅有6只REITs年内实现正收益。分行业来看，除能源板块微涨0.93%外，其他板块均下跌。

“此轮价格下跌主要受多方面因素共同影响。”业内专家分析认为，一方面，受相关产品经营业绩下滑、解禁后减持压力及利润分派后价格差异等客观情况影响；另一方面，也受价格触及止损线、经营业绩负面信息被过度解读、悲观情绪向其他REITs产品扩散等非理性因素的影响。

此外，有业内专家补充表示，拉长投资周期来看，REITs的二级市场价格会围绕底层资产的经营情况、分红情况、宏观市场等基本面因素而波动，长期看市场价格不会过多偏离实际资产公允价值。因此，二级市场价格会表现为向产品内在价值回归。

而随着价格逐步回归理性，产品分派率亦将相应上升。以4月28日收盘价来计算，产权类产品分派率为3.77%，特许经营权类产品内含报酬率为6%，较以2022年末收盘价分别高出0.19个百分点和0.53个百分点。

为此，业内专家表示，REITs的二级市场价格直接影响投资者买入成本及实际分派率。投资者可分别关注其二级市场分派率及投资IRR，以衡量二级市场定价水平是否符合自身收益需求。

谈及相关产品后续表现，有业内专家表示，随着市场经济活动稳步复苏，加之基础资产本身所具有的优良质素，REITs各资产类型板块有望迎来基本面的复苏，加之产品价格因近期市场下探现已处在价值洼地区间，产品分派率相较其他可比金融产品收益率具有一定吸引力，随着后续业绩逐步修复，长期投资价值将逐步显现。

市场整体表现稳定

长期投资更看重高比例分红

公募REITs的投资价值包括分红和二级市场价差两部分，长期投资更看重产品的分红。另外，REITs的一大特点是将可分配金额按不低于90%的比例向投资者进行分配。

数据显示，截至4月28日，披露2022年年报的20只公募REITs中，共计14只完成了2022年可供分配金额的实际分配。从分红情况来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，前述14只REITs2022年全年的实际分配金额占可供分配金额的90%，大部分的实际分配比例均在95%以上。

业内专家表示，基金分红的稳定性主要关注可供分配金额预测的合理性及实际完成度。对于前者，投资者可根据招募说明书中披露的有关信息，判断可供分配金额预测是否已充分评估未来运营期间的潜在风险、是否考虑了其潜在影响。对于实际完成度，投资者可追踪二级市场产品的信息披露情况。从2022年已经发布年报的产品来看，经营业绩的完成度较高的产品，通常二级市场涨幅也相对较高，反之亦然。

“投资者应该充分认识REITs区别于股票、债券等产品的风险收益特征和产品特性，根据未来分红预期合理评估REITs价值，在该类产品投资中要合理配置资产，并做好长期投资。”业内专家表示。

底层资产运营稳定

市场有望迎来上升动力

与其他基金产品不同，REITs产品几乎100%投资于底层基础设施项目，因此底层资产的价值决定了REITs的价值。

截至4月28日，20只REITs产品披露了2022年年报。15只非高速公路REITs中，2022年预测可供分配金额完成率平均为122%，预测收入完成率平均为114%。其中，临港产业园可供分配金额和收入完成率分别达到了142%和165%。受所在地区的经济发展状况以及国内宏观经济环境、四季度货车通行费减免10%的政策等因素影响，高速公路行业在2022年整体表现不佳，平均可供分配金额和收入完成率分别为83%和84%。

随着国内经济复苏，公募REITs业绩有所修复。在披露的REITs一季度报中，高速公路行业修复明显，大部分产品的底层资产通行费收入实现同比正增长，显示出良好的修复态势。

在其他资产板块中，REITs业绩亮点突出。工业厂房板块中，临港、东久等REITs产品可供分配金额完成度超过25%。仓储物流和保障房两大板块的底层资产出租情况较为稳定，支撑业绩的抗周期属性更强。对于首次发布季度报告的嘉实京东仓储REIT，三个底层资产在报告期末时点的出租率均达到100%，运营情况保持稳健。华夏华润有巢REIT，2个底层资产在2023年一季度的出租率较2022年有所增长。

业内人士表示，展望2023年，随着市场经济活动稳步复苏，加之基础资产本身所具有的优良质素，REITs各资产类型板块有望迎来基本面的复苏，加之产品价格因近期市场下探现已处在价值洼地区间，产品分派率相较其他可比金融产品收益率具有一定吸引力，随着后续业绩逐步修复，市场有望迎来上升动力。